ยุคเศรษฐกิจ-การเมืองไม่ค่อยเป็นใจต่อการลงทุน ธุรกิจหอพัก-อพาร์ตเมนต์ยังมีแนวโน้มสดใสสวนกระแส งานเสวนาในหัวข้อ หอพัก-อพาร์ตเมนต์ : วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและการตลาดอย่างไร จัดโดยบริษัท เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นทิศทางของธุรกิจนี้ได้เป็นอย่างดี
ลงทุนให้คุ้มต้องมีที่ดินตุนในมือ
"วสันต์ คงจันทร์" กรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเจนซี่ฯ บอกเคล็ดลับว่า ภายใต้สถานการณ์ที่ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นมาก ผู้ลงทุนจะต้องมีที่ดินตุนอยู่ในมือจึงจะคุ้มค่าในการลงทุน เพราะมีภาระแค่ค่าก่อสร้างอย่างเดียว ทำให้คืนทุนได้เร็ว เนื่องจากขณะนี้ค่าก่อสร้างปรับขึ้นจาก 4,000 บาท/ตร.ม. เป็น 8,000 บาท/ตร.ม.แล้ว หากต้องใช้เงินซื้อที่ดินใหม่ขอให้คิดอย่างรอบคอบ เพราะธุรกิจนี้ไม่ใช่เป็นการทำธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว แต่เป็นการชำระหนี้ในระยะยาวมากกว่า เพราะกว่าจะคุ้มทุนต้องใช้เวลา 10 ปีขึ้นไป
ที่สำคัญคือ
1. ต้องศึกษาความเป็นไปได้ของข้อกฎหมายว่าสร้างได้กี่ชั้น เพราะหอพักส่วนใหญ่สร้างไม่เกิน 5 ชั้น ถ้าเกินจะต้องลงทุนติดตั้งลิฟต์เพิ่ม และต้องดูเรื่องที่จอดรถด้วย
2. ต้องศึกษาภาวะของตลาดและคู่แข่ง ปัจจุบันยังไม่มีการสำรวจว่ามีหอพักและอพาร์ตเมนต์กี่แห่งในตลาด ว่ากันว่ามีหลายหมื่นแห่งทั่วประเทศ ต้องดูว่าในทำเลที่จะทำมีคู่แข่งมากน้อยแค่ไหน คู่แข่งของหอพักระดับล่างจะเป็นคอนโดฯ ระดับล่างที่ตกค้างจากวิกฤตเศรษฐกิจกว่า 1 แสนหน่วย ค่าเช่า 500 บาท เช่น ย่านบางนา-ตราด ส่วนหอพักระดับกลางคู่แข่งเป็นคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าที่ปล่อยให้เช่า มีอยู่เป็นแสนหน่วยเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะย่านรัชดาฯ อ่อนนุช ฯลฯ ที่มองข้ามไม่ได้คือหากอัตราดอกเบี้ยถูก ผู้ที่เคยเป็นผู้เช่าจะหันไปซื้อบ้านและคอนโดฯแทน
3. พฤติกรรมผู้เช่าต้องการความสะดวกสบาย เช่น เฟอร์นิเจอร์ครบชุด ห้องน้ำในตัว อินเทอร์เน็ต การเดินทาง อัตราค่าเช่า ฯลฯ
4. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการเงิน ธุรกิจนี้จะต้องมีผลตอบแทนอย่างน้อย 6% ขึ้นไป แต่ต้องวิเคราะห์ต้นทุนโครงการให้ดี เช่น ค่าที่ดิน ต้องไม่เกิน 10,000-20,000 บาท/ตร.ว. ถ้ามากกว่านี้ผลตอบแทนจะลดลง ค่าพัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภคกรณีเข้าซอยลึกไป ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าดำเนินการต่างๆ อาทิ โอเปอเรเตอร์ อินเทอร์เน็ต เป็นต้น
"แจ้งวัฒนะ-สุขุมวิท-สุวรรณภูมิ" ฮอต
สิ่งสำคัญที่สุดของการทำธุรกิจหอพักและ อพาร์ตเมนต์ คือ ทำเล ทำเล และทำเล และต้องมีฮวงจุ้ยที่ดี ใกล้แหล่งชุมชน แหล่งงาน มหาวิทยาลัย โรงเรียน นิคมอุตสาหกรรม เพราะเป็นไปได้ที่ยอดผู้เช่าเต็มจะมีสูง
ทำเลใหม่ที่น่าจับตามองในขณะนี้ คือ บริเวณโดยรอบศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ที่จะเปิดในเดือนกรกฎาคมนี้ เพราะจะมีข้าราชการย้ายไปทำงาน 30,000 คน และเนื่องจากตลาดโครงการบ้านจัดสรรในทำเลแจ้งวัฒนะ ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาทขึ้นไป ข้าราชการที่ยังไม่มีกำลังซื้อจะมองหา ห้องเช่าราคา 2,000-3,000 บาท/เดือน แทนการซื้อ
ทำเลบางพลีก็น่าสนใจ เพราะกำลังจะมีการเปิดนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ใกล้การเคหะฯบางพลี นอกนั้นมีแถวอีสเทิร์น ซีบอร์ด สนามบินสุวรรณภูมิ ส่วนที่สุขุมวิท เหมาะจะทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์มากกว่า เพราะอยู่ใจกลางเมือง เป็นที่ต้องการของลูกค้าต่างชาติ
ธอส.ปล่อยกู้ 15 ปี
"พัลลภ กฤตยานวัช" ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธุรกิจอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจ ที่น่าลงทุน และลงทุนได้ง่ายเนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่สูงนัก แต่มีรายได้ต่อเนื่องตลอดชีวิต มีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุน ประเภทอื่น แต่ผู้ลงทุนต้องมีความชัดเจนและเข้าใจภาวะตลาด
ในส่วนของ ธอส.ปล่อยสินเชื่อเพื่อสร้างอพาร์ตเมนต์หรือแฟลตให้เช่ามานานแล้ว และให้โอกาสผู้ลงทุนผ่อนชำระหนี้เงินกู้นานถึง 15 ปี ทำให้สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ไม่ยาก สำหรับอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MLR ปัจจุบันที่ 5.5% โดยทั่วไปจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 1% เงื่อนไขการปล่อยกู้ ธอส. จะให้กู้ไม่เกิน 100% ของมูลค่าก่อสร้าง หรือกรณีกู้ค่าที่ดินจะให้กู้ได้ไม่เกิน 30% ของมูลค่าที่ดิน ส่วนกู้รวมค่าที่ดินและอาคารต้องไม่เกิน 80% ค่าธรรมเนียมวงเงินกู้ไม่เกิน 30 ล้านบาท คิด 0.25% แต่ไม่เกิน 10,000 บาท เกิน 30 ล้านบาท คิดค่าธรรมเนียม 20,000 บาท
สร้างจุดต่างเป็นจุดขาย
ขณะที่ "ไพโรจน์ สุขจั่น" นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศปีนี้อยู่ที่ 723,840 หน่วย ปี 2552 อยู่ที่ 723,037 หน่วย ดังนั้นธุรกิจหอพักและอพาร์ตเมนต์ยังน่าลงทุน แม้จะมีอุปสรรคบ้าง แต่อนาคตยังสดใส ถ้าทำเลดีไปได้แน่ๆ แต่หากจะให้สำเร็จมากขึ้นจะต้องสร้างจุดแตกต่างจากคู่แข่งในตลาด เพราะคู่แข่งไม่ได้มีเฉพาะหอพักในทำเลเดียวกัน ยังมีคอนโดฯและอพาร์ตเมนต์ด้วย
กลยุทธ์ในการหนี คู่แข่ง คือ เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น แผนกต้อนรับ 24 ชั่วโมง โอเปอเรเตอร์ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง บริการซ่อมบำรุง 24 ชั่วโมง บริการอาหารเช้า บริการน้ำดื่มฟรี บริการแม่บ้าน ทีวี และเคเบิลทีวี ตู้นิรภัย ครัวและอุปกรณ์ เลานจ์ บริการอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง ห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย เซาน่า-จากุซซี่ สวน ที่จอดรถ ห้องอาหาร มินิมาร์ต เป็นต้น
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น